Comprar una vivienda hoy representa un desafío cada vez mayor para las familias. Un reciente informe de la Asociación de Bancos e Instituciones Financieras (Abif) advierte sobre un «creciente desfase entre el precio de las viviendas y los ingresos de los hogares», consolidando un panorama donde la casa propia se aleja del alcance de nuevas generaciones. Según el gremio, en las últimas dos décadas, el precio de las propiedades creció tres veces más que la capacidad económica de las familias.
Los datos entregados por la Abif son contundentes. Entre los años 2002 y 2023, el Índice de Precios de la Vivienda experimentó un alza del 170%. En contraste, los ingresos reales de los hogares, ya ajustados a la inflación, solo aumentaron un 57% en el mismo periodo. Este desequilibrio se traduce directamente en la carga financiera de las familias.
A inicios del siglo, una familia destinaba cerca del 25% de sus ingresos mensuales al pago de un dividendo hipotecario. Sin embargo, las proyecciones para 2025 indican que esta proporción escalará al 39,1%, una cifra que se explica principalmente por el incremento desmedido en el valor de las viviendas, y no tanto por las condiciones de financiamiento.
A pesar de este panorama, las condiciones para obtener financiamiento hipotecario se han mantenido relativamente estables. La mediana de financiamiento se sitúa en torno al 80% del valor total de la propiedad, lo que implica que el pie inicial requerido bordea el 20%. Incluso, cerca del 35% de las nuevas operaciones bancarias logran financiamiento que supera el 80%.
Un factor favorable es la caída sostenida de las tasas hipotecarias, tendencia que se observa desde 2024. En mayo, estas tasas alcanzaron su nivel más bajo en los últimos cinco años, llegando al 3,96%. La Abif, en sus reportes mensuales, también da cuenta del uso del subsidio a la tasa hipotecaria, una medida diseñada para aliviar la carga de los compradores.
Con cifras actualizadas al 19 de junio, el sector bancario ha recibido 90.480 solicitudes elegibles para este subsidio. De estas, 48.990 ya obtuvieron aprobación comercial y 26.948 créditos fueron finalmente cursados, mostrando un avance significativo en la implementación de esta ayuda.
Por otro lado, el sector de la construcción ha enfrentado múltiples desafíos, exacerbados por la pandemia de COVID-19. El encarecimiento de materiales, las interrupciones en las cadenas de suministro y la paralización de faenas generaron un aumento en los costos que sigue repercutiendo hoy. Ante esto, han surgido propuestas como el subsidio al dividendo y la consideración de suspender el IVA a nuevas viviendas, buscando promover la venta de unidades sin comercializar.
Las estimaciones del sector indican que conflictos internacionales, como la guerra en Irán, han añadido un impacto adicional a los costos de construcción, con aumentos que varían entre el 5% y el 16,6%. A pesar de estos incrementos, el amplio stock de viviendas disponibles, que solo en la Región Metropolitana se acerca a las 60 mil unidades, ha logrado mitigar el efecto de las alzas internacionales en los combustibles sobre los precios finales.
