Un reciente fallo de la Corte Suprema marcó un antes y un después para los arriendos comerciales en Chile, estableciendo un criterio que impactará tanto en tribunales civiles como en centros de arbitraje como el CAM Santiago. El máximo tribunal determinó que si un inmueble no permite ejecutar el giro comercial pactado, existe un incumplimiento de contrato que habilita al arrendatario a finalizar el vínculo de forma anticipada.
El origen del conflicto judicial
El litigio enfrentó a Enzo Giannini Aguilar, propietario del inmueble, frente a la empresa Coberturas Nacionales SpA, la cual contaba con Claudio Salvatore Concha como fiador y codeudor solidario. La sociedad arrendataria, dedicada a la fabricación, venta y arriendo de estructuras, decidió terminar el contrato al comprobar que el recinto no cumplía con los requisitos para su actividad.
Enzo Giannini inició acciones legales para exigir el cumplimiento del contrato y el pago de rentas pendientes, acusando un abandono arbitrario. Por su parte, Coberturas Nacionales SpA presentó una demanda reconvencional argumentando que la imposibilidad de operar le generó graves perjuicios económicos.
¿Qué establece el Código Civil sobre los arriendos?
El núcleo del debate jurídico se centró en la interpretación del artículo 1932 del Código Civil. Esta normativa permite al arrendatario terminar el contrato si la propiedad no sirve para el uso convenido, incluso si el impedimento existía previamente a la firma del documento. ¿Es responsabilidad del arrendatario gestionar permisos o del arrendador asegurar la aptitud del bien? La Suprema fue clara en este caso.
Tras invalidar sentencias previas, el máximo tribunal dictó un fallo de reemplazo confirmando que la deficiencia estructural y normativa del terreno —emplazado en una zona donde la actividad era jurídicamente inviable— justificaba el término contractual. La Corte subrayó que el arrendador tiene el deber esencial de garantizar que la propiedad sea efectivamente útil para el propósito acordado.
Consecuencias para el mercado inmobiliario
Este precedente funciona como un llamado de atención para todo el mercado inmobiliario comercial. Los propietarios ahora tienen la carga de verificar que sus inmuebles permitan, bajo las normativas actuales, el desarrollo de las actividades que prometen. Para los arrendatarios, el fallo refuerza la necesidad crítica de dejar por escrito y de forma explícita el giro comercial permitido y las condiciones necesarias.
La sentencia no solo resuelve la disputa entre Giannini y Coberturas Nacionales SpA, sino que entrega una señal interpretativa potente sobre la función económica del contrato. Mientras los tribunales siguen despejando estas controversias, el sector inmobiliario deberá revisar sus procesos de verificación para evitar futuros litigios basados en la inviabilidad comercial de los espacios arrendados.
