La «permisología» se ha convertido en un laberinto burocrático y costoso que está estrangulando el desarrollo inmobiliario en Chile. Las cifras son alarmantes: en 2024, el tiempo promedio para tramitar y construir un proyecto de vivienda alcanzó los 1.905 días, un aumento del 41% en comparación con 2019. Incluso la obtención de los permisos de edificación, que deberían tomar 90 días, se extiende a 225 días, mientras que las recepciones finales se demoran 95 días, más del triple del tiempo óptimo.
Aunque se han realizado esfuerzos legislativos, como la Ley N° 21.718, que busca reducir los plazos de las Direcciones de Obras Municipales (DOM) a 30 días, formalizar el silencio administrativo negativo y fortalecer la vía de reclamación, sus efectos aún no se han consolidado por completo. Del mismo modo, el Proyecto de Ley Marco de Autorizaciones Sectoriales (LMAS) se presentó como una reforma significativa, pero su impacto en la construcción es limitado, ya que deja fuera del proyecto muchas autorizaciones tramitadas por las municipalidades y DOM.
Soluciones Estructurales para Destrabar la «Permisología»
Para abordar este problema de raíz, se requiere una reforma más profunda y sistémica. En primer lugar, es imperativo contar con Planes Reguladores Comunales actualizados, simplificados y con enfoque regional. Esto sentaría las bases para un proceso de permisos más ágil y coherente.
En segundo lugar, una de las palancas clave sería redefinir el punto de control principal de las Direcciones de Obras Municipales. En lugar de someter la recepción final de la obra a un visado extenso y redundante, se podría enfocar el control en la etapa de otorgamiento del permiso de edificación. Si este permiso ya fue revisado exhaustivamente, la recepción final carecería de sentido.
Otra solución sería empoderar a los Revisores Independientes, otorgándoles una autonomía real en las recepciones finales de proyectos, especialmente aquellos en los que ya han intervenido en la fase de permiso. Esto permitiría a las DOM centrar sus limitados recursos en fiscalizar obras más complejas o etapas específicas, agilizando drásticamente los tiempos y haciendo más eficiente su labor.
Aprendiendo de Referentes Internacionales
Si nos comparamos con Japón, por ejemplo, un permiso de edificación, independiente del lugar o autoridad a cargo, demora no más de 2 meses, y la recepción municipal apenas 2 semanas. La industria sabe que estos son los tiempos, que no habrá diferencia, que las reglas y tiempos son claros desde un comienzo.
La «permisología» no es un problema menor; es un freno al crecimiento, a la inversión y, en última instancia, al derecho a la vivienda. Es momento de ir más allá de los paliativos y atacar las causas estructurales, definiendo controles inteligentes, empoderando la responsabilidad profesional y simplificando un entramado normativo que hoy asfixia el desarrollo de Chile.
Francisca Cruz
Gerente de Desarrollo y Construcción en AKIKB
