Las dificultades en el acceso a la vivienda
El aumento de arrendatarios en el sector inmobiliario ha generado la necesidad de abordar las dificultades en el acceso a la vivienda. Ante esta situación, se han propuesto medidas para aumentar el stock de viviendas públicas bajo la modalidad de arriendo protegido y corregir las fallas de mercado. Sin embargo, ¿cuáles son las principales brechas en este tema?
Las barreras de acceso al arriendo protegido
En diversas municipalidades del país se han construido proyectos de arriendo protegido para mitigar las barreras de acceso a la vivienda. Estas barreras se deben a las diferencias entre los precios, los arriendos y los salarios reales. Además, algunos académicos han destacado la importancia de proteger a las familias en mayor riesgo social mediante la corrección de asimetrías de información y la formalización de contratos.
Es importante considerar otras dimensiones y experiencias internacionales relevantes. En áreas metropolitanas con alta demanda habitacional, como consecuencia del aumento poblacional, la inmigración y el difícil acceso a créditos hipotecarios, existen barreras estructurales como la escasez de suelo y regulaciones urbanas restrictivas. Estas barreras indican mercados con demandas inelásticas, lo que se traduce en precios más volátiles y usualmente más altos.
Los desafíos de la oferta pública
Ante este contexto, diversas municipalidades han optado por desarrollar una oferta pública de viviendas. Sin embargo, la mayoría de los proyectos de vivienda subsidiada acumulan deudas y generan tensiones, como alcaldes desalojando a inquilinos morosos. Además, la limitada capacidad financiera de los municipios resulta en la construcción de condominios con pocas unidades emplazados en terrenos residuales, lo que tiene un impacto acotado en el stock de viviendas.
Para solucionar estas dificultades, se han promovido asociaciones público-privadas y modelos de concesiones. Sin embargo, la discrepancia entre los subsidios y los arriendos conlleva a la concentración de viviendas en zonas con menor acceso a servicios y equipamiento, lo que agrava la segregación en las grandes ciudades. Además, la evidencia en ciudades como Nueva York, Boston y Berlín muestra que estos proyectos suelen ofrecer un menor estándar y escaso mantenimiento debido a su acotada rentabilidad y las dificultades para captar recursos para las mantenciones adecuadas.
La importancia de la integración social
Experiencias en países como Suecia y Holanda sugieren que la movilidad económica a largo plazo de las familias beneficiadas se da cuando se integran con familias de clase media, donde la interacción social es más directa. Esto resalta la importancia de considerar la integración social al desarrollar proyectos de arriendo protegido.
El impacto en el mercado inmobiliario
Al buscar proteger el stock existente, el número de beneficiarios suele ser menor que la población objetivo, lo que reduce la oferta de viviendas en el mercado. Como consecuencia, los arriendos no protegidos experimentan un aumento de precios debido a la mayor demanda y una oferta reducida. Estos desafíos propios del mercado inmobiliario, como la generación de incentivos, la segmentación por autoselección y el éxito financiero, deben ser abordados adecuadamente para evitar efectos negativos que superen los beneficios esperados.
Conclusiones
Si no consideramos estas brechas y desafíos, es probable que en el mediano plazo estemos pagando los mismos costos que países desarrollados experimentaron hace algunos años. Es importante utilizar la evidencia a nuestro favor y buscar soluciones que promuevan un acceso justo y equitativo a la vivienda.
